Un suplemento de EL MUNDO  
 
Viernes 17 de enero de 2003, número 283
 
EN PORTADA/
El modelo urbano de Madrid agotará el suelo para hacer casas en sólo 32 años
La apuesta por desarrollos poco densos, con jardines y piscinas, hacen que la capital sólo tenga terreno para seguir creciendo durante seis años más; en la comunidad, todas las reservas estarán vendidas en 2035
LUIS ALEMANY
 
 
  La expansión de las localidades de la Comunidad de Madrid lleva camino de agotar todo el suelo de la región en 32 años; en la capital –en la imagen– las reservas se terminarán en sólo seis años. / JULIÁN JAÉN 
   

Madrid, año 2035. Después de tanto correr su maratón a la velocidad de un sprinter de 100 metros lisos, el mercado inmobiliario de la Comunidad Autónoma se encuentra con una situación que hasta ahora no se había visto nunca en España: se le ha acabado la pista.

Ése, al menos, es el panorama que dibuja un reciente estudio del economista José Manuel Naredo, profesor ad honorem en la Escuela de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid. En él, Naredo sostiene que el sector de la construcción sólo va a necesitar 32 años más para terminar de urbanizar una cantidad de territorio tan amplio como el de la Comunidad Autónoma de Madrid.

Las cuentas de Naredo son sencillas: el crecimiento que han protagonizado las áreas urbanas de toda la región durante las últimas dos décadas (un 4% anual) ha permitido que las zonas habitadas ocupen ya 195.600 hectáreas. Esa cantidad representa el 24% del suelo total de la Comunidad de Madrid (un poco más de 800.000 hectáreas) y supone algo más del doble de las 92.700 hectáreas (11% del total) que las ciudades madrileñas ocupaban en 1980.

DEMOGRAFÍA ESTANCADA
Para comprender lo acelerado de este proceso de expansión quizá sea necesario recordar que la población de Madrid sólo ha crecido un 0,5% anual durante esos mismos 20 años.

Lo interesante del dato, en cualquier caso, es comprobar que si se aplican esos mismos ritmos de crecimiento a los próximos años, las zonas urbanizadas de la Comunidad de Madrid se extenderán en 2019 sobre 390.000 hectáreas, el doble de lo que ocupa en la actualidad. En el año 2035, por fin, todas las localidades de la región se habrán fundido en una gran conurbación que habrá terminado de cubrir una superficie equivalente a todo el territorio de la Comunidad. El suelo se habrá acabado en Madrid.

En la práctica, el futuro es aún más inminente: en el término municipal de Madrid sólo hay terrenos para seis años más de expansión, según los cálculos de Paul Wakefield, director del Departamento de Suelo de la consultora Aguirre Newman. Apenas media docena de operaciones significativas con las que se echará el cierre a la historia del crecimiento del municipio más grande de España.

Mientras, en el conjunto de la Comunidad, el suelo puede agotarse aún antes de lo previsto por Naredo. Como no todo el terreno de la región de Madrid es apto para acoger desarrollos urbanos (ya sea por razones orográficas o medioambientales), cabe pensar que el cartel de «todo vendido» se colgará mucho antes de 2035.

Los promotores madrileños, por tanto, tendrán que buscar suelo en las provincias limítrofes para alimentar a su demanda. De hecho, el área de influencia de Madrid ya empieza a extenderse por las provincias limítrofes a través de, al menos, cuatro de las seis carreteras radiales que parten de la capital: cualquier empresa inmobiliaria tiene ya en su oferta promociones de primera vivienda en localidades de las provincias de Guadalajara o Toledo destinadas a los compradores madrileños.

BAJA DENSIDAD
Madrid, por tanto, está en el proceso de transformarse en una gran conurbación, muy extensa y con muy bajas densidades de población, que se adentrará en los territorios de Guadalajara, Cuenca y Toledo a través de las carreteras de Levante, Andalucía, Toledo y Extremadura. Además, la nueva red de trenes de alta velocidad permitirá que ciudades como Segovia (que quedará a sólo 30 minutos del centro de la capital), al otro lado del obstáculo natural que supone la Sierra, también se conviertan en un nuevo satélite de Madrid.

En la práctica, el panorama urbanístico que se dibuja en estudios como el del profesor Naredo se puede ver corregido por las tendencias demográficas que ya se observan o por las oscilaciones económicas que se puedan producir a lo largo de las próximas tres décadas. Es difícil que el sector inmobiliario vuelva a vivir un ciclo expansivo tan importante como el de los últimos años en el corto plazo.

Sin embargo, entre los expertos y los profesionales del urbanismo son muchas las voces que denuncian el consumo de suelo que han protagonizado las ciudades durante los últimos años y solicitan que se corrija urgentemente el modelo de expansión urbana que lo ha propiciado. Según muchos urbanistas, la apuesta de la Administración y del mercado por los actuales tipos de promociones de vivienda en los que priman la baja densidad de población traen consigo un tipo de ciudad poco sostenible y muy incómoda para sus habitantes.

CONSUMO DE SUELO Y ENERGÍA

La promoción residencial que se ha impuesto en el mercado madrileño durante los últimos años se caracteriza por incluir amplias zonas ajardinadas, piscinas y canchas de deportes privadas; un símbolo de excelencia para el mercado que, sin embargo, no satisface a muchos arquitectos y urbanistas. Según el propio José Manuel Naredo, este modelo de promoción trae consigo «la ocupación más dispersa del territorio que se haya conocido en la historia reciente de este país». Una situación que para muchos colegas de Naredo implica consecuencias muy negativas.

En primer lugar, por los efectos que este tipo de hábitat impone sobre el propio mercado de la vivienda: el precio de la hectárea cada vez se reparte entre menos compradores finales, que, por tanto, no se pueden beneficiar del efecto positivo que se podía esperar de las grandes operaciones de suelo de los últimos años. Así, el catedrático de Urbanismo Ramón López de Lucio explica que «el consumo unitario de suelo por vivienda se ha multiplicado por cifras comprendidas entre ocho y 20». El abaratamiento que se haya podido producir en el mercado del suelo no tiene, por tanto, ningún reflejo en el mercado de la vivienda.

Por otra parte, muchos urbanistas sostienen que este modelo de promoción somete al medio ambiente a una presión muy intensa. Y no sólo por los efectos del propio consumo de suelo; también el gasto de energía que se impone es muy criticado. Así, por ejemplo, el mantenimiento de piscinas y zonas verdes requiere mucha agua. Además, las distancias en un medio poco poblado se incrementan, lo que hace indispensable el uso del automóvil para cualquier salida. Según el mismo Ramón López de Lucio, los nuevos modelos de ciudad ponen de relieve lo sostenible y económico de algunas de las costumbres propias de la vieja ciudad, compacta y densa. Por ejemplo, «la posibilidad de resolver caminando múltiples aspectos de la vida cotidiana: compras, servicios, relaciones sociales, gestiones, etcétera».

De hecho, en los nuevos modelos de urbanización la dependencia del automóvil es tan grande que, según el estudio de Naredo, el espacio dedicado a los viarios (las calles, carreteras, autopistas y los aparcamientos, cada vez más extensos) llegan a consumir el 50% del suelo. Los denominados «usos de servidumbre» (vertederos, embalses, etcétera) también necesitan cada vez más sitio.

Detrás de todas estas críticas siempre aparecen las dificultades para habitar este nuevo modelo de conurbación. «Vamos hacia una ciudad imposible», señala Ricardo Aroca, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. Por su parte, Ramón Gámez, director de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Europea de Madrid, cree que la vida urbana se empobrece con densidades inferiores a 300 habitantes por hectárea: «Con densidades más bajas, no tiene sentido abrir comercios, y sin comercios, las calles dejan de ser lugares en los que la gente se pueda relacionar».

Por poner el ejemplo de un ensanche como el del barrio de Salamanca, en el que el hacinamiento no es un problema grave, la densidad de población ronda los 450 habitantes por hectárea.

Después de denunciar durante décadas la masificación urbana, ahora abundan los expertos que critican las consecuencias de una ciudad despoblada: «Es impensable volver a las densidades de 150 o 200 viviendas por hectárea del pasado», reconoce Ramón López de Lucio, «pero entre esas cifras y lo que hoy se hace hay intermedios razonables. No tiene sentido dedicar tan sólo un 25% o un 30% del suelo a parcelas residenciales y el resto a calles sobredimensionadas, zonas verdes que nadie sabe quién usará y cómo se podrán mantener y a parcelas de equipamientos que tardarán décadas en ocuparse».

 LAS OPERACIONES INMINENTES EN EL MERCADO DEL SUELO DE MADRID


UN PROCESO ANTIGUO Y DISPERSO
En Anatomía y Fisiología de la Conurbación Madrileña: gigantismo e ineficiencia crecientes, el estudio de José Manuel Naredo que denuncia el crecimiento «en mancha de aceite» del área metropolitana de Madrid, se reconoce que el proceso de extensión de la capital es un proceso con raíces que ya son antiguas, al margen de que se hayan intensificado durante las últimas décadas.

Según los datos de Naredo, entre 1957 y 1980 la ocupación del suelo por «usos no agrarios» en toda la provincia de Madrid se multiplicó por cuatro. En esos 23 años, el territorio urbano de Madrid pasó de representar un 3% a ocupar un 13% de la superficie total de la actual Comunidad Autónoma. De hecho, el crecimiento de las ciudades durante ese periodo superaba las tasas actuales hasta acercarse al 6,5% anual.

Sin embargo, tal expansión estaba parcialmente justificada por razones demográficas. Las décadas de los 60 y los 70 fueron las de los años del baby boom y de la última gran oleada de inmigración rural hacia la capital, que casi multiplicó por dos su población al pasar de 2,3 a algo mas de 4,4 millones de habitantes.

En cualquier caso, los motivos demográficos no son ajenos al proceso de crecimiento que han experimentado las ciudades de Madrid durante los últimos años. Es precisamente la generación de niños del baby boom (nacidos entre 1958 y 1977) la que se ha incorporado durante la última década a la demanda de viviendas. Y lo han hecho, además, desde una posición económica mucho más desahogada que la que tuvieron sus padres. Quieren urbanizaciones generosas en dotaciones, las pueden pagar y las tienen.

Otro aspecto que llama la atención en el estudio de Naredo es la pérdida de peso del municipio de Madrid en el conjunto de su región. La expansión de las áreas urbanas de Madrid ha seguido un modelo disperso que ha hecho que en casi la totalidad de los 179 municipios de la antigua Provincia de Madrid se haya producido una expansión de los núcleos, que en muchos casos han pasado de ser simples aldeas a convertirse en ciudades. Las tasas de crecimiento relativo más importante de las últimas décadas se han producido en municipios situados más allá de la corona metropolitana que rodea a la capital.

LAS GRANDES OPERACIONES QUE ESTÁN POR VENIR
Ni mucho menos hará falta esperar hasta 2035 para que el suelo se convierta en un bien escaso en la Comunidad de Madrid. De hecho, las empresas del sector inmobiliario ya se rascan la cabeza en busca de materia prima de calidad. Sobre todo, si lo que persiguen es terremo en el término municipal de Madrid. Después de los PAU’s, las grandes operaciones de suelo que quedan por realizar en la capital se pueden contar con los dedos de la mano: lo más significativo, al menos cuantitativamente, serán los nuevos barrios del este de Madrid: Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros acogerán la construcción de más de 120.000 viviendas en los próximos años. Campamento, en el sur de la ciudad y Valdebebas, en el norte, también aparecen en las agendas de consultoras como Roan o Jones Lang LaSalle. Sin embargo, la operación más sonada de la capital será la reordenación de la Estación de Chamartín y la ampliación hacia el norte de La Castellana.

Fuera de la capital, las bolsas de suelo aún son relativamente abundantes. Las expectativas más grandes las generan los inminentes planes generales de ordenación urbana de Majadahonda y Boadilla del Monte, cuyo interés se ha incrementado con la apertura de la autopista de circunvalación M-50.

También la entrada en funcionamiento del Metrosur habilitará nuevos suelos finalistas en los municipios del sur de Madrid. El espacio vacante entre Móstoles, Fuenlabrada, Getafe y Leganes se irá cubriendo a lo largo de los próximos años. Mientras, los trenes de alta velocidad desde Madrid hasta Lleida y Valladolid incentivarán el desembarco de las promotoras en Segovia y Guadalajara.

Menor será el impacto de las autopistas radiales que ya se construyen para aliviar el tráfico de cuatro de las grandes vías que salen de la capital. Al ser carreteras de peaje su capacidad de habilitar suelo está limitada. Con todo, la R-3 pasa por San Martín de la Vega, el próximo descubrimiento inmobiliario de Madrid.


 
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