El Grupo Sindical del Consejo Económico y Social manifiesta su voto negativo al informe sobre el Anteproyecto de Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

"El Grupo Sindical considera que resulta urgente reformar la financiación de los Ayuntamientos, separándola completamente del urbanismo"
Considera que el mismo no sólo no recoge los planteamientos de las organizaciones sindicales representadas en el CES en materia de ordenación del territorio, política urbanística y vivienda, sino que dicho anteproyecto no responde a los problemas territoriales, medioambientales y económicos de la Comunidad de Madrid

1. INTRODUCCION

El Anteproyecto en cuestión parece diseñado para un mundo que no es el real de la Comunidad de Madrid. El objetivo evidente del anteproyecto es el de facilitar la generación de negocio por parte de un subsector empresarial muy especifico, concretamente el de los mayores propietarios de suelo de esta Comunidad.

La implantación de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que también pretendía impulsar el desarrollo urbano de esta autonomía, apenas ha producido resultados positivos en cuanto a facilitar un mejor acceso a la vivienda de los ciudadanos de Madrid. Tampoco ha impulsado una ordenación más racional del territorio de esta autonomía, advirtiéndose que durante el tiempo de implantación de la misma Madrid ha seguido una evolución a todas luces expansiva en cuanto volumen de construcción de nuevas viviendas, en línea con lo sucedido en el resto de España. Una vez implantada dicha ley se advirtió una recuperación muy moderada de los proyectos visados de viviendas protegidas (VPO), evolución que se ha dejado sentir en forma de un ritmo mas significativo, pero a todas luces insuficiente, de iniciación de dicho tipo de viviendas, tendencia que parece haberse afianzado en 2005.

En los años inmediatamente siguientes al de aprobación de la Ley 9/2001 Madrid registró una nueva intensificación del volumen de construcción residencial realizado, como lo confirma la evolución del número de proyectos visados de viviendas por el Colegio de Arquitectos de esta autonomía uniprovincial. Entre 2002 y 2005 el número anual de dichos visados creció a un ritmo medio del 20,5% sobre 2001, alcanzándose en 2004 el nivel máximo histórico de dicha estadística, con 78.090 proyectos de viviendas visados, el 10,3% del total nacional. Esta proporción resulta especialmente elevada, porque en Madrid se construye un volumen relativo inferior de viviendas secundarias que en el resto de España. La proporción de viviendas adquiridas con fines de inversión debe de ser especialmente significativa en esta autonomía, mientras que la demanda de vivienda secundaria se suele satisfacer en gran parte fuera del territorio de la misma.

De persistir en el resto de la presente década el ritmo de construcción del periodo 2002-2005, Madrid puede superar en 2008 los 3 millones de viviendas familiares, frente al stock de algo menos de 2,5 millones existente en 2001, según el Censo de Viviendas del INE. El ritmo de urbanización y de construcción de nuevas viviendas ha resultado ser especialmente intenso en esta autonomía a lo largo de la todavía no acabada etapa de auge del mercado de vivienda, etapa que se inició en toda España alrededor de 1997.

Entre 2001 y 2004 los precios de las viviendas han crecido en Madrid en un 89%, mientras que el aumento de los salarios en esta autonomía en dicho periodo ha sido del 14,8%, lo que implica un aumento de los precios de las viviendas mas de seis veces superior al de los salarios. Lo anterior implica, pues, un agravamiento del problema de acceso a la vivienda tras la etapa de auge, problema que crónicamente presenta mayor gravedad en Madrid y en las mayores áreas metropolitanas que en el resto de España.

En el periodo de tiempo posterior a la entrada en vigor de la norma citada en materia de suelo de esta autonomía, a pesar de la intensa calificación de suelo urbanizable y del mas que notable ritmo de construcción de nuevas viviendas, se han cumplido pocos de los objetivos previstos en la misma, excepción hecha de la modesta recuperación, ya citada, que se advierte en el numero de viviendas protegidas, primero proyectadas y después iniciadas.

Pues bien, sobre este escenario, el actual gobierno del Partido Popular de la Comunidad de Madrid considera que es preciso modificar el texto legal de 2001 y anticipa que el principal objetivo de la nueva normativa, recogida en el anteproyecto de ley de suelo enviado al CES de Madrid, es el de facilitar a los madrileños el acceso a la vivienda. Para conseguir dicho objetivo final se pretende acelerar el proceso de calificación de suelo como urbanizable, reduciendo los plazos y trámites necesarios para conseguir poner en el mercado un número aún mayor de nuevas viviendas.

En esta línea, en el apartado segundo de este informe se resumen los aspectos más relevantes del anteproyecto. Se pretende con el mismo reducir aun más las cargas a la propiedad, se introduce la figura del silencio administrativo positivo en todas las fases de tramitación de los planes. El gobierno de la Comunidad de Madrid no quiere esperar para implantar la nueva norma a la aprobación de la anunciada ley estatal de suelo, cuya filosofía va a ser muy diferente de la Ley 6 /1998. Esta última inspira por completo al anteproyecto y lo más destacable de la misma es que considera por definición como urbanizable a todo el suelo que no está protegido. Esta ley estatal ha estado vigente en la mencionada etapa de auge inmobiliario y solo ha servido para estimular y desatar todo tipo de procesos especulativos en materia de suelo y de vivienda.

Lo más negativo del anteproyecto, como se subraya en el apartado segundo de este informe es, en primer lugar, la ausencia de un Plan de Estrategia Territorial de la Comunidad de Madrid, Plan que no sólo no existe, sino que se reduce en la nueva norma reduce, además, la relevancia administrativa del mismo. Con dicha ausencia parece que lo que se pretende es urbanizar cuanto más suelo mejor, pero dicho objetivo intermedio no se busca con el propósito de lograr un mayor volumen de viviendas protegidas o de generar un aumento importante del espacio dedicado a actividades productivas, sino para reforzar la generación de negocio derivada de la propiedad del suelo mediante la calificación.

La propiedad del suelo se concentra en Madrid en un número reducido de titulares, que con frecuencia adquirieron los solares con bastante anterioridad a la recalificación del mismo. En el supuesto teórico de que Madrid se desgajase del resto de España, resultaría un territorio superpoblado y con una base productiva profundamente menguada, esto último como consecuencia del urbanismo promovido por los gobiernos del Partido Popular, actuación que resultaría sin duda reforzada con la letra y con el espíritu del anteproyecto en cuestión.

En segundo lugar, la limitación de la obligación de calificar suelo con destino a viviendas protegidas refleja la voluntad de generar negocio para unos pocos, pero no de crear bienestar para los madrileños en forma de viviendas efectivamente asequibles para sus niveles de ingresos. Lo único positivo que se ha conseguido con la ley de suelo vigente, esto es, una modesta dinamización de la construcción de nuevas VPO, va ser objeto de una limitación sustancial al dejar en manos de la voluntad de los ayuntamientos de menos de 15.000 habitantes la posibilidad de realizar dicha calificación.

Es evidente que los mayores desarrollos urbanos futuros van a tener lugar en dichos municipios, por lo que el impulso a la construcción de dichas viviendas asequibles se verá sustancialmente frenado como consecuencia de la implantación de la nueva normativa. No debería, pues, aprobarse la nueva ley del suelo en los términos contemplados en el anteproyecto, puesto que ello supondría una vulneración del objetivo teóricamente perseguido con el nuevo texto legal, que es el de facilitar el acceso a la vivienda.

Los aumentos indiscriminados del parque de viviendas existente no reducen su precio hasta pasado un plazo muy largo. Una vivienda es un bien de capital inmovilizado y el aumento de la nueva oferta de la misma no conduce, como se ha comprobado estos años en Madrid y en España, a reducir el precio de las viviendas. Ni el suelo ni la vivienda se pueden comparar en su comportamiento con la producción de mercancías en las que el aumento de la oferta conlleva una reducción o una estabilización del precio de venta.

En el segundo apartado de este documento se comentan con extensión las implicaciones del anteproyecto sobre el modelo de desarrollo de Madrid y, sobre todo, las consecuencias previsibles del mismo en cuanto a seguro agravamiento del esfuerzo de acceso a la vivienda para los madrileños de salir adelante, en contra del supuesto objetivo perseguido por el mismo. Desde la segunda mitad de la década de los años noventa un amplio número de países de la OCDE se ha visto afectado por un proceso continuado de intensas elevaciones en los precios de las viviendas.

Los análisis empíricos efectuados (OCDE, 2005) han subrayado la trascendencia que las excepcionales condiciones de financiación han supuesto para el crecimiento del mercado de la vivienda. Aunque los tipos de interés no son la única variable que incide sobre la demanda y sobre el precio de las viviendas, los análisis citados consideran, en general, que la presente inflación de los precios de las viviendas es una inflación de demanda y que ha sido reducido el número de países de la OCDE en los que ha tenido lugar una restricción de oferta significativa.

El proceso citado ha tenido un especial alcance en España, donde el elevado volumen desarrollado de construcción residencial y el estimulo que para el consumo familiar han supuesto los elevados precios alcanzados por las viviendas han estimulado el ritmo de crecimiento de la economía española. Dicha evolución ha acentuado el alcance del problema de acceso a la vivienda, además de acentuar los desequilibrios de precios y de competitividad. El trabajo antes citado de la OCDE ha subrayado la ausencia de restricciones de oferta en España, donde la mejoría sustancial de las condiciones de financiación y la abundante oferta de crédito bancario barato y a largo plazo ha sido la variable decisiva a efectos de explicar una elevación tan prolongada e intensa de los precios de las viviendas.

La Comunidad de Madrid se ha visto afectada seriamente por el proceso mencionado. Se han alcanzado en la misma los precios medios más elevados de España y los mayores niveles de esfuerzo de acceso a la vivienda de entre las 17 autonomías. Esta situación se ha visto agravada por la crónica escasez de viviendas de alquiler existentes en España, situación que también se produce en Madrid, puesto que, a pesar de ser superior la proporción existente en esta autonomía de viviendas de alquiler a la del resto de España, resulta a todas luces insuficiente la oferta de viviendas de dichas características.

Las numerosas investigaciones realizadas no han encontrado, pues, evidencias de que las restricciones de oferta hayan desempeñado un papel relevante en los aumentos de precios de la vivienda registrados en España y Madrid. Los precios de las viviendas no han subido con la fuerza que lo han hecho en los últimos años por una supuesta escasez de suelo urbanizable que frenase la oferta, sino que han sido las excepcionales condiciones de financiación las que han provocado un “shock” de demanda, reforzado en el caso de Madrid por una importante presencia de inmigrantes y también por la trascendente potencia de la demanda de viviendas con fines de inversión.

Una parte decisiva del ahorro bancario se ha desplazado hacia la vivienda como forma de colocación del mismo, impulsada en gran parte por los bajos tipos de interés y por las extraordinarias condiciones de financiación externa, visibles en unos plazos que en promedio superaron en Madrid los 25 años en 2005, según las estadísticas de los registradores, y en la cuantía de los prestamos, en los que la relación préstamo/valor ha crecido sustancialmente.

Un ritmo mayor de urbanización del suelo de Madrid no servirá, pues, para resolver el problema de acceso a la vivienda por parte de los madrileños. La mayor oferta de suelo urbanizable no provoca una reducción del precio del mismo, puesto que el precio del suelo se genera en función de los precios de venta esperados de las viviendas a construir sobre el mismo.

El suelo de vaguadas y colinas se cubrirá por viviendas cuyos precios de venta pueden ser equivalentes a más de 15 veces el salario medio anual de los madrileños. Dichas viviendas pasarán a formar parte de la cartera de activos de los inversores. Será muy posible que una parte notable de las nuevas edificaciones residenciales no se ocupe nunca, mientras que numerosos hogares reales y potenciales de esta autonomía deberán destinar muchos años de esfuerzo y de trabajo para poder acceder a una vivienda. No está, pues, justificado el favorecer mediante nuevos cambios legales un ritmo mayor e indiscriminado de urbanización y de construcción residencial en la autonomía madrileña, como se derivaría de la filosofía inspiradora del anteproyecto de ley del suelo en cuestión.

En lugar de mejorar la actual ley del suelo, corrigiéndola de los excesos desreguladores que contiene, se van a exacerbar dichos excesos por medio de la nueva ley. Dicha línea de actuación no atenuará el alto esfuerzo preciso para acceder a una vivienda en Madrid, no reforzará la base productiva de esta Comunidad y generará acusados estrangulamientos, que ya se van aproximando, en materia de insuficiencia de agua y de reducción abrupta de los espacios naturales todavía disponibles.

En el cuarto apartado de este documento se resumen las propuestas del Grupo Sindical del CES de la Comunidad de Madrid. Dichas propuestas consisten básicamente en la retirada del proyecto y en la realización de modificaciones a la vigente ley 9/2001 que permitan conectar mas a la política territorial con las autenticas necesidades y problemas de la Comunidad de Madrid. Destaca entre las sugerencias la conveniencia de establecer un Plan de Estrategia Territorial vinculante para la comunidad, aprobado en la Asamblea, que integre y aporte coherencia a las actuaciones que ahora desarrollan los ayuntamientos a través de sus planes generales y que apenas apenas están dotados de coherencia territorial.

2. ANÁLISIS DEL ANTEPROYECTO: UNA APROXIMACIÓN DESDE EL URBANISMO

El análisis pormenorizado del texto articulado lleva a destacar los aspectos que se recogen a continuación:

a) Se reducen las cargas que se imponen a la propiedad, en términos de disminución de los porcentajes de cesión del suelo. Se recortan los estándares y, consiguientemente, las cesiones, modificando todo lo relativo a las redes generales y supramunicipales, con una concepción desreguladora que nada aporta y que, sin embargo, debilita profundamente la función pública urbanística (Art. 7, pto. 3., Art. 10, pto. 2., Art. 16, Art. 17, pto. 4, letra d), Art. 21, pto. 3.).

b) El Anteproyecto de Ley rebaja la trascendencia formal del Plan de Estrategia Territorial (PRET), que pasa de tener que ser aprobado, como hasta ahora, por la Asamblea de Madrid, a serlo por Decreto del Consejo de Gobierno. La Asamblea de Madrid sólo intervendrá en la aprobación de las bases de dicho Plan (Título II, Capítulo I, Disposición Derogatoria Única).

c) El procedimiento de clasificación del Suelo Urbanizable evidencia, una vez más, la urgente necesidad de un Plan de Estrategia Territorial supramunicipal y vinculante. La determinación del Suelo Urbanizable se confía a los Planes Generales (Art. 6) atendiendo a las necesidades de crecimiento previstas en cada Plan. No hay pues ninguna limitación cualitativa –por ejemplo, el crecimiento natural de la población- a crecimientos urbanísticos desproporcionados, en línea con las habituales expectativas de los municipios.

d) Es muy indicativo que el Anteproyecto no contemple expresamente un catálogo de derechos y deberes básicos para los propietarios de los suelos rústicos especial y preservado (Art. 8), y, sencillamente, se remita a la legislación sectorial aplicable y a la normativa básica estatal. Traduce una absoluta falta de sensibilidad y desprecio por el medio natural de la región, muy en la línea de la Ley 6/98.

e) A pesar del proceso de auténtica aniquilación del paisaje natural y rural al que estamos asistiendo en nuestra región, la propuesta normativa no recoge ninguna norma de directa aplicación destinada a la preservación de este importante bien jurídico integrador de valiosos elementos que parecen estorbar al legislador, desconociendo, además, así la honda tradición urbanística española en esta materia que tanta importancia ha tenido en la salvaguarda de un bien cada vez más agredido por tanta sinrazón.

f) Se lleva hasta sus últimas consecuencias el criterio de la Ley estatal 6/98 por el que todo suelo no expresamente protegido se considerará urbanizable. La ya citada ausencia de un Plan Regional de Estrategia Territorial (PRET) vinculante que determine con carácter supramunicipal los suelos que deben ser objeto de protección, da lugar a que, de hecho, casi todo el territorio de la Comunidad de Madrid pueda ser urbanizable, con la casi exclusiva excepción de los espacios naturales, verdadera y no sólo nominalmente, protegidos.

La regulación que hace el anteproyecto del PRET le dota de un contenido totalmente insuficiente, cuyo único fin parece ser el establecimiento del suelo protegido, desconociendo todo el contenido de un verdadero instrumento de ordenación del territorio (infraestructuras, energía, medio natural, agua, etc.) que imponga un mínimo de racionalidad. La deducción que cabe hacer es bastante triste: los actuales responsables regionales no parecen tener interés alguno en imponer un mínimo de orden urbanístico en la región y parecen querer seguir dejando hacer al mercado, o lo que es lo mismo, a la especulación, a pesar del caos urbanístico y de las gravísimas consecuencias sociales y medioambientales que está teniendo, algunas de ellas irreversibles.

g) Se elimina la cesión del 10% de aprovechamiento en suelo urbano no consolidado que antes hubiera ostentado la condición de consolidado, excepto si el nuevo planeamiento determina incrementos de edificabilidad; en tal caso la cesión se vincula al incremento única y exclusivamente (Arts. 7 y 17 ).

h) Se renuncia a una de las funciones básicas que tiene que tener un Gobierno Regional, como es la ordenación del territorio, incluyendo la planificación de las infraestructuras (Título II, Capítulo I).

i) Respecto de la reserva de suelo destinada a vivienda protegida, continúa el porcentaje del 50% pero se exceptúa de este régimen a los municipios con una población de derecho inferior a 15.000 habitantes -nada más y nada menos que 143 municipios de la región- (Art. 19, pto 2.).

Esto último resulta muy negativo, ya que estos últimos municipios podrán establecer el porcentaje que estimen conveniente en su planeamiento. Esto puede producir una segregación social grave y hay que señalar que precisamente las zonas donde estos municipios son los que están en el ojo de mira de la especulación urbanística, ante la colmatación de los segundos anillos urbanísticos de la región que ya no disponen prácticamente de suelo.

Conviene señalar, además, que en el caso de los municipios de más de 15.000 habitantes la propuesta señala que la reserva no afecta a la edificabilidad residencial total, sino solo a la edificabilidad lucrativa de los sectores residenciales que se delimiten.

Los argumentos que ha esgrimido el Gobierno Regional a favor de esta medida no son de recibo. Dicho gobierno señala que así se compensa a dichos municipios por las restricciones que actualmente tienen para su crecimiento, al estar muchos de ellos situados en entornos ambientalmente relevantes. Cabría recordar al Ejecutivo Regional que el urbanismo está para hacer ciudades y pueblos habitables en los que se hagan efectivos derechos constitucionales tan importantes como el de acceso a una vivienda digna, el disfrute de un medio ambiente adecuado y calidad de vida. No es por lo tanto de recibo desvirtuar, como pretende hacer el Gobierno Regional, el urbanismo, convirtiéndolo en un instrumento recaudatorio que lo aleja de los fines que tienen legalmente encomendado como función pública fundamental, en un estado social y democrático de derecho.

El Grupo Sindical considera que resulta urgente reformar la financiación de los Ayuntamientos, separándola completamente del urbanismo. En el caso en que haya que adoptar medidas compensatorias respecto de estos municipios por las restricciones debidas a razones de conservación del medio natural, lo coherente es hacerlo dentro de una verdadera política de estrategia territorial y reequilibrio territorial coherente, en la que, después de reconocer que el medio natural madrileño y los recursos naturales que éste procura (agua, aire, ocio, paisaje, etc.) son absolutamente vitales para la propia supervivencia del Madrid urbano, se establezcan medidas presupuestarias estables y suficientes para procurar una financiación digna y adecuada a sus Ayuntamientos, rompiendo la maléfica ecuación: déficit presupuestario crónico de las haciendas locales / necesidad de crecimiento urbanístico para financiar las necesidades del presente, que tanto está desvirtuando el urbanismo, con gravísimo perjuicio a los intereses generales.

Una de las principales víctimas de esta medida puede ser toda la zona de pie de monte de la Sierra de Guadarrama y su entorno, sometida a una presión urbanística salvaje que se traduce en la pretensión de muchos municipios de aprobar revisiones de planeamiento que afectarían a esta zona clave de la sierra (enormemente valioso desde un punto de vista natural), y que son totalmente irracionales, antes de la declaración efectiva del Parque Nacional, afectando a zonas incluso dentro del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN), y por supuesto en los límites del futuro Parque Nacional, incurriendo en el conocido efecto barrera, todo ello ante la dejación del Gobierno Regional que no ha establecido ninguna medida de protección preventiva efectiva.

j) Tal y como señala el Colegio de Arquitectos en sus alegaciones, no hay mención alguna a lo que constituye la asignatura pendiente de ordenar mínimamente esta región a nivel territorial, ni la formulación de unos principios, fines, medios, objetivos y metas que entronquen la reforma con el tratamiento constitucional del urbanismo, como función pública destinada a hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y a disfrutar de un medio ambiente adecuado y calidad de vida.

k) En suelo urbano, no se da un trato diferenciado a realidades físicas y urbanísticas muy distintas, como son las zonas ya consolidadas y aquellas creadas como consecuencia de los nuevos desarrollos urbanísticos, periféricas a las anteriores (Arts. 4 y 7).

l) En aras de la pretendida simplificación de trámites, se ha reducido drásticamente el contenido material y documental de las figuras de planeamiento, de una manera que constituye pura desregulación (Arts. 18, 20 y 22).

m) Uno de los aspectos más negativos es la extensión del silencio administrativo positivo y que afecta a todas las fases de tramitación de los Planes, incluidos los Planes Generales (Art. 32, pto. 5). Esto es absolutamente inaceptable y puede favorecer las corruptelas urbanísticas. El planeamiento urbanístico jamás debería poder ser aprobado por silencio administrativo y por lo tanto, la posibilidad que contempla la Ley es una frivolidad inadmisible en una cuestión tan importante como el planeamiento urbanístico, en la que se dirimen enormes intereses económicos y derechos básicos. Es un instrumento demasiado relevante a nivel social, económico, territorial y medioambiental, como para ser aprobado por inactividad administrativa.
Entre otras muchas cosas, debe buscar un mayor equilibrio entre intereses y derechos enormemente importantes.
Tal y como señalaba el profesor García-Bellido, otorgar un carácter aprobatorio al silencio administrativo es una técnica contraria al interés público, a la transparencia, a la información y al irrenunciable control de la Administración.

n) Parece lógico el hecho de que el anteproyecto haya echado para atrás en la figura del agente urbanizador, figura envuelta incluso en denuncias que han llegado al Parlamento europeo y que han aconsejado a esta Institución pedir una moratoria urbanística en la Comunidad Valenciana, en la dicha figura ha sido aplicada.

o) Respecto de las entidades certificantes (Art. 88), se asiste de nuevo al desarrollo de la tendencia privatizadora propia de la política neoconservadora defendida por el actual Gobierno Regional. El Grupo Sindical defiende el urbanismo como una función pública, la única que garantiza el equilibrio entre los grandes intereses y los derechos fundamentales que están en juego en esta materia. Si la administración urbanística y medioambiental necesita un refuerzo en recursos humanos y materiales, éste debe llevarse a cabo a través de las oportunas medidas presupuestarias. La propuesta normativa va por lo tanto destinada a debilitar la función pública.

p) A juicio del Grupo Sindical, el Anteproyecto de Ley puede entrar en colisión con la reforma de la normativa básica estatal en materia de régimen del suelo y valoraciones anunciada por el Gobierno Central, que va a suponer al esquema sobre régimen de suelo anterior a la Ley 6/98 aprobada por el Gobierno Aznar. A juicio de este Grupo Sindical, la nueva ley de suelo estatal resulta bastante más razonable que la actual. Si bien las competencias básicas estatales en materia urbanística han ido sufriendo recortes como consecuencia de varias Sentencias del Tribunal Constitucional, ha quedado establecido por medio de dichas resoluciones que el Estado mantiene las competencias sobre régimen del suelo y valoraciones, destinadas a hacer efectivos derechos básicos como el de acceso a una vivienda digna o la lucha contra la especulación urbanística, reconocidos por nuestra Constitución. Sin embargo, y a pesar de que la reforma de la legislación básica estatal es un hecho anunciado, el Anteproyecto alude reiteradamente a la Ley 6/98 y no, como debería, a la legislación básica estatal que en ese momento resulta vigente.

q) La desaparición del Avance que preconizaba el Dictamen, era algo sencillamente vergonzante, máxime cuando uno de los signos de identidad e la reforma era la pretendida transparencia y participación. El anteproyecto retoma nominalmente esta figura, pero en la práctica, lo enmascara subsumiéndolo dentro de los procedimientos establecidos en la actual y vigente normativa de impacto ambiental, lo cuál, además de hurtar de facto la participación pública, es un verdadero insulto a la inteligencia de los madrileños.

Para el Grupo Sindical la fase de avance es fundamental e inexcusable en un proceso tan importante y trascendental para la vida de los ciudadanos como lo es el planeamiento urbanístico. Es la fase más accesible para el común de la ciudadanía, ya que la propia complejidad de la disciplina urbanística es una rémora para una efectiva participación.

Es destacable que la merma de la participación pública pretendida por el anteproyecto va incluso en contra de la tendencia del legislador europeo y español, contenida en el Convenio de Aarhus de acceso a la información, participación del público en la toma de decisiones y acceso a la justicia en materia de medio ambiente, que va a ser incorporada próximamente a nuestro ordenamiento jurídico interno mediante un proyecto de Ley que el Ministerio de Medio Ambiente está actualmente elaborando.

r) El anteproyecto menosprecia la formación, utilización y conservación de los patrimonios públicos de suelo (Art. 97), o el Observatorio del Mercado previsto en la vigente Ley 9/2001. Tal y como señala el Colegio de Arquitectos en sus alegaciones, parece que al Gobierno Regional le importa bastante poco cualquier elemento instrumental necesario para desarrollar una verdadera política de suelo, que no esté destinado a la clasificación masiva de suelo. Para el Grupo Sindical la generación, el uso y conservación de los patrimonios públicos de suelo es un elemento básico de cualquier política urbanística que realmente pretenda luchar contra la especulación urbanística y hacer efectivos derechos constitucionales básicos, que ahora son sistemáticamente ignorados.

s) Respecto de la Disciplina Urbanística, en el Anteproyecto se restablece el Título de la actual Ley 9/2001. Siendo esta cuestión enormemente importante, el Grupo Sindical estima que la Ley debería incrementar considerablemente los recursos humanos y materiales destinados a la inspección, tramitación administrativa y resolución de los expedientes a que de lugar el servicio de inspección urbanística.

t) Se considera imprescindible la presencia, con voz y voto, de los Colegios Profesionales relacionados con las cuestiones urbanísticas en la Comisión de Urbanismo de Madrid (Art. 103). Asímismo, el Grupo Sindical entiende que debería darse entrada en dicha Comisión a las organizaciones sociales más representativas, tales como los principales sindicatos, organizaciones ecologistas y demás organizaciones sociales de entidad, con voz y voto. Si hay un asunto que reclama una amplia participación social ese es el urbanismo.
Conviene recordar que la Ley 9/2001 dejó ya fuera de este importante órgano a las organizaciones ecologistas, lo cuál ha resultado negativo.

u) Se suprime el Consejo de Política Territorial, máximo órgano participativo en esta materia, lo cuál merece una valoración enormemente negativa.

v) Es fundamental, a juicio de este Grupo Sindical, impedir la monetarización de las cesiones obligatorias del aprovechamiento urbanístico a los ayuntamientos, vinculando dichas cesiones a los patrimonios públicos de suelo y el uso de las mismas a viviendas protegidas, cuando el uso sea residencial.

w) Es muy negativo que el Anteproyecto prevea (Art. 9) la posibilidad de viviendas unifamiliares aisladas en finas con una superficie mínima de 30 hectáreas en suelo rústico preservado y transformable, previa calificación urbanística. Esto abre el medio natural madrileño a un nuevo mercado inmobiliario de chalets o mansiones de lujo en grandes fincas.

x) De cara a la consecución de una mayor efectividad en la aplicación de la Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, el Grupo Sindical estima conveniente que la Ley del Suelo establezca la obligatoriedad para los instrumentos de planeamiento urbanístico (Planes Generales, Planes de Sector, Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle) de contener las determinaciones y previsiones mínimas necesarias para dar eficaz y efectivo cumplimiento a dicha normativa, cuyo calado social es enormemente relevante, al tener como objeto garantizar la accesibilidad y el uso de bienes y servicios a todas aquellas personas con discapacidad física, sensorial o intelectual.

3. UNA APROXIMACIÓN ECONÓMICA. IMPLICACIONES DEL ANTEPROYECTO DE LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID

3.1 Una larga etapa de auge inmobiliario

Entre 1997 y 2005 la mayor parte de los países desarrollados integrados en la OCDE ha registrado un crecimiento intenso y prolongado de los precios de las viviendas. En épocas anteriores se habían producido procesos equivalentes, pero el auge de 1997-2005 ha presentado algunos rasgos diferenciados. Entre estos destacan la especial intensidad de los citados aumentos de los precios inmobiliarios, la amplitud del número de países afectados y, por último, la relativa desconexión del ciclo inmobiliario respecto del ciclo general de la economía (OCDE 2005).

Un amplio número de trabajos empíricos ha analizado la relación existente entre los aumentos de los precios de las viviendas efectivamente registrados y los que podrían derivarse de la evolución de las variables “fundamentales” que explican el comportamiento de dichos precios en el mercado de la vivienda (PIB o renta disponible real por habitante, los tipos de interés reales, la evolución del número de hogares, el crecimiento del crédito inmobiliario y la evolución de los precios de las acciones) (FMI 2004).

En los estudios realizados se ha observado que en la mayor parte de los países de la OCDE los aumentos efectivos de los precios de las viviendas se han aproximado, a pesar de su intensidad, a lo que cabria esperar de la evolución de las variables fundamentales citadas. Sin embargo, en un número reducido de países (OCDE, op.cit.) se ha observado que los aumentos de precios registrados superan a los justificados por la evolución de las variables explicativas citadas.

Según la OCDE, existe una situación de sobrevaloración de los precios de las viviendas en dichos países (Australia, España, Irlanda, Holanda y Reino Unido). Persisten en los mismos unas expectativas extrapolativas respecto del comportamiento de los precios del suelo y de las viviendas (los precios de las viviendas crecerían porque lo han hecho con anterioridad).

Los análisis citados han subrayado el más que relevante papel desempeñado por los bajos tipos de interés sobre la evolución alcista de los precios de las viviendas. Otros factores destacados, aunque en grados diferentes según los diferentes países y bastante menos relevantes que las condiciones de financiación, han sido los correspondientes a la evolución demográfica, en especial a los procesos migratorios, a la presencia de restricciones a la oferta en forma de serias limitaciones al aumento del suelo urbanizable (caso del Reino Unido). Por último, es evidente la existencia de una demanda significativa de viviendas realizada con fines de inversión, tanto para destinar la vivienda al alquiler como por las expectativas de revalorización de la misma.

Como se ha indicado antes, España figura en el grupo de países de la OCDE que ha registrado crecimientos más acusados de los precios de las viviendas, junto a Holanda, Irlanda, Noruega y el Reino Unido. En el caso español destaca en especial la intensidad de la demanda de viviendas secundarias y de temporada, junto a las adquiridas con fines de inversión. Esta circunstancia la reflejó el Censo de Viviendas de 2001, en el que las viviendas secundarias y vacías suponían el 30,8% de los 20,9 millones de viviendas familiares existentes en dicha fecha en España, proporción que superaba el 34% en 2004, según algunas estimaciones.

Entre 1997 y 2005 los precios de las viviendas aumentaron en España en un 145,2% (Figura 1), lo que implica un aumento medio anual del 11,8% en los ocho años de expansión inmobiliaria. Los precios mas elevados correspondieron en 2005 a la Comunidad de Madrid, donde se situaron en un 52,7% por encima de la media de España. Sin embargo, los mayores aumentos registrados en el periodo citado han tenido lugar en las autonomías de Baleares (15,3% de media anual) y de Murcia (14,8%). El hecho de que entre 1998 y 2005 se hayan iniciado en España mas de 4,5 millones de nuevas viviendas (una media anual de 569.100 viviendas al año), un 55,2% por encima de los casi 3 millones de hogares netos creados en dicho periodo de tiempo (unos 367.000 al año), confirma la existencia de una amplia demanda de vivienda con fines de inversión.

El crecimiento económico de España en el periodo citado ha superado ampliamente al de la eurozona. El papel del sector de la construcción, en el que la edificación residencial ha reforzado ampliamente su participación, ha sido decisivo para la consecución de unos aumentos tan destacados del PIB y del empleo total. Solo en 2005 la construcción explicó en España el 40% del aumento del empleo total de la economía y el 33% del crecimiento del PIB. En el tercer trimestre de 2005 la construcción suponía el 6,1% del valor del PIB de la eurozona, mientras que en España dicha participación ascendía al 10,8%.

El endeudamiento de las familias ha evolucionado de forma claramente ascendente en dicho periodo. En 1997 la relación entre el crédito a las familias y la renta disponible familiar ascendía al 52,7%, mientras que en 2005 ha superado ampliamente el 115%. La intensa elevación de los precios de la vivienda, que han alcanzado una relación especialmente elevada respecto de los niveles salariales medios de España ha situado en niveles altos al esfuerzo preciso para acceder a una vivienda por parte de los nuevos hogares (Figura 2).

El mayor crecimiento económico ha estado acompañado, pues, del agravamiento del problema social de acceso a la vivienda, pues la vivienda- activo ha alcanzado unos precios desproporcionados respecto de los niveles de ingresos familiares. El problema lo agranda en España la baja proporción existente de viviendas de alquiler (en 2003 solo el 10,6% de los hogares residía en viviendas de alquiler) y por el reducido peso de las viviendas protegidas (VPO) construidas en los últimos años. En 2005 (primer semestre) los proyectos de VPO visados por los Colegios de Arquitectos suponían en España menos del 8% del total, frente al 17% que alcanzaron en 1997.

El elevado volumen alcanzado por la construcción residencial en los últimos años ha dado lugar a que se alcance en España el mayor consumo de cemento de Europa, a que la superficie urbanizada creciese en un 25% en el periodo de auge en cuestión y a que haya tenido lugar un enriquecimiento extraordinario de “quienes especularon con el suelo en la periferia de ciudades como Madrid” (The Economist, 2005). El aumento de la oferta de nuevas viviendas y el crecimiento espectacular de la superficie urbanizada no ha contribuido precisamente a reducir el esfuerzo de acceso de los nuevos hogares a la vivienda. El alto crecimiento de los precios reales de la vivienda no es atribuible a una débil respuesta de la oferta de viviendas en España (OCDE, op. cit.) ni, por consiguiente, a una escasez de suelo urbanizado.

3.2 El problema de acceso a la vivienda se acentuó en Madrid

La Comunidad de Madrid ha registrado habitualmente unos precios de venta de las viviendas superiores a los del conjunto de España. Dicha diferencia se ha acentuado a la vista de que el aumento de precios de la etapa 1997-2005 fue del 158,5% en esta autonomía (12,6% de aumento medio anual), superior al 145,2% de España en el mismo periodo (11,9% de media anual), cerca de un punto por encima de la media nacional.

En la etapa de auge 1997-2005 los aumentos de los precios de las viviendas en España y Madrid han sido muy superiores a los de los salarios (unas seis veces, a la vista de que, frente a un aumento de precios de las viviendas del 147,4%, los salarios lo hicieron en un 26,1% en la citada etapa de auge). Si se emplea la serie de precios de la vivienda del Ministerio de Vivienda, el esfuerzo medio de acceso a la vivienda en Madrid ha pasado desde el 30,8% de los ingresos de la familia que gane el salario medio unifamiliar en 1997 a superar el 50% de dichos ingresos en 2005 (33,3% es el umbral de solvencia) (Figura 3).

En el tercer trimestre de 2005 el esfuerzo mayor de acceso a la vivienda en propiedad en España, en el caso de los hogares que adquieren la vivienda por primera vez, correspondió a Madrid, con un 52,9% de la renta familiar, y el menor a Extremadura, con el 24,7%. Dicha diferencia simboliza lo difícil del acceso a la vivienda tanto en la Comunidad de Madrid como en las grandes áreas metropolitanas (Figura 4).

El Censo de Viviendas de 2001 reveló que en la Comunidad de Madrid las viviendas secundarias y vacías (604.400) suponían el 23,5% del total de viviendas, por debajo del 31% correspondiente a España. El 22,1% de los hogares madrileños tiene vivienda secundaria, proporción muy superior a la media de España (15%), aunque más del 35% de dichas viviendas secundarias las poseen los madrileños fuera del territorio de esta autonomía. La menor proporción que las viviendas no destinadas a residencia habitual suponen en Madrid, que tiene el nivel mas elevado de España de PIB por habitante, indica que la construcción residencial ha resultado hasta el momento menos necesaria en Madrid como forma de generación de actividad productiva que en el resto de España.

En 1998-2005 se ha construido en Madrid una media anual de 63.000 viviendas, mientras que el aumento medio neto anual del número de hogares ha sido de 45.000. La relación nuevas viviendas iniciadas/variación del número de hogares ha sido menos elevada en Madrid (1,4) que en España (1,6) durante la citada etapa de auge. El que el auge inmobiliario se haya dejado sentir con mas fuerza que en Madrid en las vecinas provincias castellano-manchegas de Toledo y de Guadalajara implica que una parte destacada de la demanda de vivienda solvente de los madrileños se está satisfaciendo con viviendas situadas en dichas provincias. Estas han registrado los mayores volúmenes relativos de viviendas iniciadas en España en los últimos años, junto a las situadas en el litoral mediterráneo.

La construcción de nuevas VPO es el instrumento más potente de la política de vivienda para permitir el acceso a la vivienda a los hogares con menores recursos. Los altos precios de mercado existentes y su lejanía respecto de los niveles accesibles a los hogares de nueva creación justifican que sea elevada la proporción de hogares que precise ayuda en la Comunidad de Madrid para acceder a una vivienda, posiblemente más del 65% de los hogares de nueva creación. A pesar de que la proporción de hogares que vive en viviendas de alquiler es más elevada en Madrid que en el conjunto de España (17% en esta autonomía frente al 10,6% de España en 2003) la disponibilidad efectiva de dicho tipo de viviendas resulta muy reducida frente a las necesidades de vivienda solvente pendientes de satisfacer.

En el periodo 1998-2005 se inició en Madrid una media anual de 7.500 VPO. Dicha cifra supuso solo el 18% de la variación neta del número de hogares en esta autonomía, por debajo del 20% de España, en ambos casos muy por debajo de la proporción previa a la etapa de auge inmobiliario citada. Esta situación parece haber cambiado en 2003-05, trienio en el cual el ritmo de construcción de nuevas viviendas protegidas ha aumentado considerablemente respecto de los bajos niveles alcanzados entre 1990 y 2002 (Figura 4 bis).

En el primer semestre de 2005 la proporción de VPO dentro de los proyectos de viviendas visados por los colegios de Arquitectos ascendía en Madrid al 13,5%, muy por encima del 7,6% de España, lo que confirma la recuperación de la construcción de dicho tipo de viviendas, aunque dicha proporción todavía resulta insatisfactoria.

En resumen, en la Comunidad de Madrid se está construyendo un volumen de viviendas superior al ritmo de creación de nuevos hogares, pero el número de viviendas construidas que resultan accesibles a los nuevos hogares madrileños es muy reducido. Debe existir, además, una amplia demanda insatisfecha remansada, derivada del prolongado periodo de tiempo en el que no se construyeron apenas viviendas protegidas en Madrid (Figura 5). El mayor aumento poblacional que supone la creciente presencia de inmigrantes en esta autonomía acentúa el ya de por si serio problema de acceso existente.

Entre los factores que han frenado la oferta de VPO en la Comunidad de Madrid destacan, entre otros, las actualizaciones retrasadas del módulo o precio básico, como lo confirma el hecho de que la relación precio máximo de la VPO/precio de mercado sea la menor de entre las 17 autonomías (Figura 6). Asimismo, el intenso aumento de los precios de los solares, consecuente con la elevación de los precios de las viviendas, desalienta la construcción de VPO por parte de los promotores privados. Otras variables explicativas son la demora del gobierno autónomo y de los ayuntamientos en reaccionar ante la expulsión de los nuevos hogares del mercado de la vivienda libre, los cambios en la legislación autonómica de suelo, la dependencia de los ayuntamientos respecto de los ingresos derivados del planeamiento.

Con un ritmo medio anual de variación de los hogares de 45.000, la construcción de nuevas VPO, para la venta o para el alquiler, no debería bajar de unas 30.000 al año en esta autonomía, sin perjuicio de las restantes actuaciones protegidas, entre las cuales la rehabilitación debería revestir más relevancia, junto a las ayudas directas al arrendatario. El convenio firmado en diciembre de 2005 entre el Ministerio de Vivienda y la Comunidad de Madrid para aplicación en esta autonomía del Plan de Vivienda 2005-08 implica el desarrollo de una media anual de 23.533 actuaciones protegidas.

Lo anterior implica que el gobierno de la Comunidad de Madrid debería desarrollar un volumen anual de alrededor de 10.000 actuaciones protegidas propias adicionales a las convenidas con el citado Ministerios para poder así ejercer una actuación relevante para paliar el problema citado de acceso a la vivienda de los nuevos hogares, actuación que debería trascender del marco municipal. La política urbanística de la autonomía de Madrid debe de ser coherente con la consecución de dicho objetivo (más de 30.000 nuevas VPO al año).

Si se deja en manos de los municipios la decisión de construir o no viviendas protegidas en los nuevos desarrollos parece probable que se construirán todavía menos viviendas de dicho tipo que hasta el momento. De ahí lo absurdo de la restricción del anteproyecto de no forzar a los ayuntamientos de menos de 15.000 habitantes a calificar una proporción mínima de suelo con destino a VPO, circunstancia que no ayudaría a reforzar la necesaria oferta de viviendas de precio asequible.

3.3 Un urbanismo coherente con el mantenimiento de la base productiva y con la solución del problema de la vivienda en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid destacan, entre otros aspectos, su elevado nivel de desarrollo frente al resto de España (el PIB por habitante de 2004 superó a la media nacional en un 31,1%, la primera autonomía), la mayor productividad relativa de su economía, un 17,2% por encima de la media y, sobre todo, el acusado valor de las tasaciones inmobiliarias efectuadas en su ámbito. En la Comunidad de Madrid se inicia cerca del 10% del total de las viviendas de España, pero el valor de los inmuebles tasados supuso el 19,5% del total de dicha magnitud en 2004. Esto implica que los precios medios de dichas transacciones son bastante más elevados en esta autonomía que en el resto de España.

La principal competencia del ejecutivo autonómico madrileño en materia socioeconómica descansa en la incidencia que puede ejercer sobre el gobierno del uso del suelo. Las especiales características de la Comunidad de Madrid, especialmente su elevada densidad de población (742,9 habitantes por kilómetro cuadrado frente a los 87,2 de España en 2005), justifican la conveniencia de una actuación racionalizadora de los procesos de desarrollo urbano, lo que no parece ser la filosofía del anteproyecto.

Los movimientos de deslocalización empresarial existentes desde Madrid hasta las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha son más que evidentes. Dichos movimientos pueden acentuarse si se intensifica la actuación urbanizadora, que en este momento aparece a todas luces sesgada hacia el objetivo residencial. El suelo “sin méritos” aparece condenado a ser pasto del desarrollo urbano. Se pretende hacer frente a una demanda potencial de vivienda que no procederá, en su mayor parte, de las necesidades de alojamiento de los nuevos hogares, sino de los “naturales” deseos de los inversores de incluir viviendas en su cartera de activos.

La opinión convencional respecto de la inflación de los precios de las viviendas radica en que las viviendas son caras en España porque el suelo es caro y este último lo es porque no se califica suelo como urbanizable en la cuantía debida y con “la rapidez y agilidad necesaria”. No se tiene en cuenta que suelo y vivienda son bienes de capital, cuyo precio depende, de forma similar al de los activos cotizados en bolsa, de las expectativas de rentabilidad relativa esperada. Cualquier elevación significativa de los tipos de interés contribuiría mas a bajar los precios de las viviendas en España que si de un plumazo se pudiese construir en cualquier rincón del territorio, incluidos solares tan nobles como el de la plaza de Cibeles o toda la Sierra de Guadarrama. Ello no implica defender dicha subida como conveniente, a la vista de los abundantes riesgos que conlleva.

Los propietarios fijan el precio del suelo en función de las expectativas de precios de las viviendas que sobre el mismo se pueden construir, junto a la superficie edificable del suelo en cuestión. Es el precio de la vivienda el que incide sobre el valor del suelo. Este último no varía apenas en función de la mayor o menor cantidad producida del mismo, como le sucede, al contrario, a cualquier mercancía. El hecho de que el coste del suelo explique el precio de la vivienda es mas bien una identidad contable que una relación funcional. Si el suelo se califica para VPO o para equipamiento desciende automáticamente su valor, lo que refuta la teoría de que es el coste del suelo el que explica el precio de venta de las viviendas.

En las 6.400 hectáreas recalificadas como de suelo urbanizable en la Comunidad de Madrid en el promedio anual del periodo 2000-2002 se obtuvo un beneficio neto medio de unos 16 millones de euros por hectárea (2.662 millones de antiguas pesetas). El total de plusvalías obtenidas al año equivale al 80% de la masa salarial anual de la Comunidad de Madrid (J.M. Naredo 2003). Con el citado suelo calificado se podían haber construido más de cinco veces las viviendas iniciadas en la comunidad de Madrid en el periodo citado. La realidad revela que dicho proceso de recalificación masiva no ha frenado, sino al contrario, ni el aumento del coste del suelo ni el del precio de las viviendas en esta autonomía.
La política general del ejecutivo de Madrid no parece interesarse demasiado en actividades productivas alternativas a la de la construcción residencial. Tampoco parece preocupar cual será la ocupación de los hogares que vayan a residir en las viviendas a construir en el territorio de la Comunidad de Madrid. La concepción resultante de la economía es la de un monocultivo residencialista, lo que resulta irracional e insostenible a medio plazo. Ni siquiera la amenaza que existe al comienzo del año 2006 en materia de suministro de agua en la Comunidad de Madrid parece ejercer alguna presión restrictiva sobre el amplio proceso urbanizador en marcha, que se aceleraría con la aprobación de la nueva ley de suelo de esta autonomía.

El perfil de la autonomía de Madrid es el de una economía diversificada, dotada de una productividad mayor que la del resto de España, con una considerable concentración de renta, riqueza, consumo y empleo sobre un territorio de dimensión reducida. Además, existen unas diferencias internas notables en cuanto a niveles de ingresos familiares, diferencias acentuadas tras el reciente episodio de expansión inmobiliaria. La economía de la Comunidad de Madrid efectúa una trascendente financiación neta al resto de España, a través de la actuación correctora de desequilibrios que lleva a cabo la administración del Estado. Ante dicha realidad, la política a seguir por el ejecutivo de la Comunidad de Madrid, provista de instrumentos potentes en materia de política territorial y cuya incidencia sobre la economía no es muy significativa, debe dotarse de unos perfiles mas a tono con las características de esta autonomía.

Como ya se ha indicado, no hay correlación entre el precio de la vivienda y la cantidad de suelo urbanizable. El precio de los solares no sube porque falte suelo de dichas características, puesto que dicho precio se fija en función del valor de las viviendas que se construirán sobre el mismo. No se puede argumentar seriamente que el aumento del precio de la vivienda observado en los últimos años se deba a problemas de oferta (García Montalvo, 2004). Y sin embargo, ahí está la justificación aparente del anteproyecto por parte de la Dirección General de Urbanismo de la Consejeria de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid en la Memoria Justificativa:”para ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda por los ciudadanos… se trata de introducir agilidad, seguridad y transparencia en el mercado de suelo”.

Las amplias fluctuaciones del precio de la vivienda y de los volúmenes de construcción residencial que ocasiona la especulación inmobiliaria “amenazan la estabilidad de la vivienda y de las vidas de los hogares”, en este caso madrileños (Yamada, 1999). No solo resulta preocupante la letra del anteproyecto de ley del suelo, por su falta de coherencia con el objetivo único supuestamente perseguido, sino que produce un mayor desasosiego la filosofía de búsqueda del beneficio a corto plazo que parece inspirar al citado anteproyecto.

4. PROPUESTA DEL GRUPO SINDICAL SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID

En primer lugar, el Grupo Sindical no considera ni necesario ni oportuno la modificación íntegra d la vigente Ley del Suelo de Madrid. La Ley 9/2001, actualmente vigente, fue aprobada hace menos de cuatro años y apenas ha sido aplicada, sobre todo en lo que respecta a sus aspectos más sociales y ambientales.

En segundo lugar, el Grupo sindical considera que si se efectúa alguna modificación normativa de la actual Ley 9/2001, debería justamente ir en contra de la tendencia desreguladora de la normativa propuesta.

En ese sentido seria positivo añadir a la actual Ley la incorporación de los medios informáticos para reforzar la información y la participación ciudadana a través de la Red, sin los recortes en las posibilidades de participación efectiva que acompañan a esta medida en la propuesta de la Comisión de Expertos.

En tercer lugar, el Grupo considera que cualquier modelo legislativo urbanístico debe partir de la consideración básica del suelo como recurso natural que debe de utilizarse de forma racional y sostenible, de que es necesario reforzar la eficacia de la acción pública en el uso del territorio y que la acción pública debe apoyar el acceso a una vivienda a todos los ciudadanos en línea con el mandato constitucional.


En cuarto lugar, cualquier modificación legislativa en materia de urbanismo en la Comunidad de Madrid debe recoger en su articulado elementos que contribuyan a lograr los objetivos siguientes:

En quinto lugar y como cuestión básica, este Grupo Sindical considera que no es un racional abordar cualquier modificación de la normativa urbanística y sobre suelo en la Comunidad de Madrid sin la puesta en marcha, de manera previa, de un verdadero Plan Regional de Estrategia Territorial (PRET) jurídicamente vinculante y de carácter supramunicipal, capaz de imponer un mínimo de orden y racionalidad en una región caracterizada por una especulación urbanística desbocada y por el paralelo deterioro territorial que se deriva del uso irracional de un recurso no renovable como el suelo.

La competitividad del tejido productivo y de la economía de la región también se resienten de la ausencia de un PRET que debería además contemplar la colaboración y coordinación con las Comunidades Autónomas vecinas de Castilla y León y Castilla- La Mancha, puesto que al haber superado el ámbito de influencia de Madrid sus límites propios administrativos, hace ya tiempo que se ha hecho evidente la necesidad de abordar la planificación y gestión de muchas políticas sectoriales y territoriales en un ámbito superior al regional, si se quiere imponer un mínimo de criterios de racionalidad, eficiencia y sostenibilidad.

Por ultimo, a la vista de la muy diferente filosofía que inspira al borrador divulgado de anteproyecto de ley del suelo de la administración central, debería aplazarse la tramitación del anteproyecto de ley del suelo de la Comunidad de Madrid hasta que se aprobase en las Cortes dicha nueva ley estatal, adaptando a la misma su contenido. El anteproyecto de ley del suelo de la Comunidad de Madrid descansa en los supuestos y en la ideología que inspiró la ley 6/1998, que entendía que la calificación intensa de suelo urbanizable iba a provocar un aumento de la oferta de suelo y que ello iba a hacer bajar el precio de los solares y los precios de las viviendas. Dicha hipótesis ha sido refutada por la evolución de los mercados de suelo y de vivienda durante la etapa actual de auge inmobiliario (se ha calificado suelo como de urbanizable residencial como nunca), por lo que nada justifica seguir adelante con un anteproyecto inspirado en una ley fracasada en sus objetivos.

REFERENCIAS

Economist, The, 2005….. ……. “Costa del concrete”, 20.Septiembre.

Fondo Monetario Internacional (FMI), 2004… “The global housing boom”. Economic Outlook, septiembre.

García Montalvo, José, 2003…..”Políticas públicas y precios de la vivienda”. Funcas,
Cuadernos de Información Económica, nº 178, Enero / Febrero.

Naredo, José Manuel, 2003…….”Del negocio de las recalificaciones de suelo”. La
Vanguardia, 9 y 16 de noviembre.

OCDE, 2005………………………”Recent house price developments: the role of
fundamentals”. Economic Outlook, Nº 78, diciembre.

Yamada, Yoshiaru, 1999……… ”Affordability crises in housing in Japan and
Britain”. Housing Studies, Vol. 14, Nº 1, 99-110.


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