El anteproyecto de Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, una propuesta de “muerte súbita” para el paisaje madrileño

Ignacio De la Riva


La Comunidad de Madrid ha hecho público su anteproyecto de Ley del Suelo para sustituir la vigente ley de 2001. A continuación se hace un repaso somero de dicho anteproyecto, comentando sólo algunos de los aspectos más destacados. En primer lugar hay que decir que muchos estamos sorprendidos, porque nos esperábamos una mala ley y la que se propone no es mala: es malísima. Si la ley de 2001 ya era descabellada desde un punto de vista medioambiental (su principal novedad fue considerar que todo suelo que no estuviese explícitamente protegido era, por defecto, urbanizable) y ha inducido la sepultura bajo cemento y ladrillos de una porción enorme del territorio madrileño, la nueva ley, si prospera en los términos propuestos, barrerá del mapa, en un tiempo record y para siempre lo poco que nos queda.


Cuando se parte de una visión de las cosas diametralmente opuesta a la de quienes han perpetrado un texto así, es lógico escandalizarse casi con cada párrafo, pero hay que decir que, eso sí, el anteproyecto es totalmente coherente con sus fines. Frente a la visión del mundo de quien es capaz de preparar un documento semejante, toda discusión sería estéril, por moverse los argumentos y la lógica de ambas partes en coordenadas y dimensiones completamente diferentes. Sencillamente, unos persiguen fines concretos que a otros nos gustan nada. De modo que si protestamos porque en el texto no se hace una sola mención a la protección del paisaje, la respuesta honesta debería ser: “naturalmente que no; el paisaje no nos importa en absoluto”. No es que sea un anteproyecto de ley mal hecho (o tal vez, técnica y legalmente sí, pero eso yo no tengo capacidad para valorarlo); es que es, sencillamente, impresentable. Siguen algunos comentarios sobre unos cuantos aspectos puntuales:

1) El “Documento preliminar”, firmado por D. Alberto Recarte, miembro de la comisión de expertos designada por el Gobierno Regional para preparar y debatir el anteproyecto, hace una introducción sobre la situación y problemática del mercado de la vivienda en la Comunidad de Madrid que, en principio, aunque algo sesgada, es en términos generales acertada en cuanto al análisis de los datos y de los agentes causales de la situación, pero aberrante en cuanto a su interpretación y filosofía de fondo. Prácticamente sin considerar en ningún momento, por supuesto, los aspectos medioambientales, termina con la asunción simplista de que el problema (y ahí ya habría que matizar, pues, evidentemente, cada uno vemos “un problema” distinto) es que las trabas administrativas impiden que la oferta inmobiliaria actúe con la rapidez que la demanda exige, y expone el argumento, a estas alturas manido e irrisorio, de que el suelo es escaso y por ello es caro y por eso la vivienda es cara. Incluso acusa a la vivienda protegida de contribuir en gran parte al encarecimiento del suelo y de las viviendas libres, al alterar la dinámica normal de un mercado que debería basarse sólo en la ley de la oferta y la demanda. Como solución, por tanto, la ley se propone eliminar todas las "dificultades administrativas para crear suelo inmediatamente" y poner así rápidamente todo el suelo posible a disposición de los especuladores y los constructores. Por supuesto, como ya se ha dicho, salvo alguna referencia a los más bien inútiles estudios de impacto ambiental y poco más, el documento no transpira la más mínima preocupación por el medio ambiente, aunque eso ya lo esperábamos. Pero es que va más allá: no sólo no se hace ninguna referencia a la posible conveniencia de proteger de algún modo el territorio y el paisaje, sino que, en el colmo de la desfachatez, se culpabiliza a las “zonas protegidas por razones ecológicas” de la falta de suelo en la Comunidad. (Con semejante espíritu no es de extrañar que, bajo este gobierno regional, un proyecto como el del Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama no pueda prosperar).
Tras el “Documento preliminar” sigue una “Exposición de motivos” que viene a ser como los capotazos previos antes de entrar a matar. Aquí se pueden leer cosas tales como “…la necesidad…de suprimir la multiplicidad de intervenciones administrativas que embarazan y demoran en exceso los procesos de desarrollo urbano…”. Claro; pobre sector inmobiliario; seguramente es por culpa de ese embarazo y esa demora por lo que la superficie urbanizada en la Comunidad de Madrid entre 1990 y 2000 representa “solamente” un 49.23% de lo que ya se había urbanizado previamente (¡en toda la historia!) (Corine Land Cover Project, 2004); una cifra, por cierto, ya totalmente obsoleta, pues el crecimiento urbanístico entre 2000 y 2005 ha hecho de todo menos disminuir.

2) Para eliminar las " dificultades administrativas " (léase: la regulación y el control), todo silencio administrativo en cuanto a solicitud de licencias, permisos, etc. se considera positivo; bonita manera de ahorrar burocracia. En total, el texto contiene no menos de 16 puntos en los que se decreta el silencio administrativo como luz verde para perpetrar lo que sea, y siempre en tiempos muy cortos; lógico: si la intención única y final es dejar que se construya cualquier cosa, para qué hacer esperar. De este modo, ni siquiera quedará constancia de que un organismo determinado se ha dado por enterado de las solicitudes, y de paso se dará luz verde a toda posible corruptela. Porque cabe preguntarse: ¿Cómo se puede demostrar siempre que, efectivamente, se ha producido silencio administrativo? ¿Cómo se distingue éste de una pérdida de documentación o un traspapeleo? ¿No puede uno también hacerse el sordo para alegar que la administración no le respondió? No importa, no es el caso, pues está claro que la intención es instalar una especie de total anarquía. El ahorro de un montón de papeleo y burocracia será, simplemente, un beneficioso “efecto colateral” de la ley.

3) La ley pretende, por medio de su mera entrada en vigor, dar un empujón espectacular a la cantidad de suelo inmediatamente urbanizable, al recalificar automáticamente al alza todos los terrenos no protegidos, elevándolos a una categoría superior en cuanto a su disponibilidad y plazos para ser urbanizados. Se avecina así un “boom” de plusvalías y pelotazos sin precedentes, ante el cual seguro que muchos ya han tomado posiciones..

4) No se establecen cuotas mínimas y obligatorias de vivienda protegida. Teniendo en cuenta la archiconocida situación vergonzosa del precio actual de la vivienda libre y su constante y escandalosa revalorización, el nivel de endeudamiento de las familias por culpa de las hipotecas, etc., etc., esta sorpresa del anteproyecto de ley es sencillamente increíble. Si antes las cuotas obligatorias de vivienda protegida eran burladas sistemáticamente mediante trapicheos varios, ahora ni siquiera hará falta eso. Tras la desfachatez que supone exponer primero la supuesta urgentísima necesidad de dotar de viviendas a la población, se deja después a los más desfavorecidos totalmente a merced de la especulación. Absolutamente impresentable.

5) Los propietarios del suelo tendrán prioridad durante un año (no esta claro si desde la aprobación de cada Plan General o desde la entrada en vigor de la ley, dada la automática recalificación de terrenos que ello supondría) para iniciar proyectos de urbanización, y si no un "Agente Urbanizador" (una especie de "Gran Hermano" en el sentido orwelliano) puede expropiarles forzosamente los terrenos y urbanizarlos. Parece una broma de mal gusto, pero no lo es: “…quienes ostenten la propiedad de un sector del suelo apto para la urbanización…[tendrán] …preferencia para plantear sus iniciativas de desarrollo del mismo durante el primer año de vigencia del Plan General. Transcurrido dicho plazo sin que los propietarios hayan promovido iniciativa alguna, queda expedito el camino para que cualquier agente urbanizador, público o privado, propietario o no propietario, pueda presentar ante la Administración urbanística, su propio programa de actuaciones urbanísticas integradas,…” Increíble, pero cierto. No hay mala interpretación posible, porque está perfectamente detallado y explicado en el anteproyecto.
Esto es múltiplemente malicioso. En primer lugar, se mete prisa para urbanizar todo el suelo cuanto antes. En segundo lugar, desde el punto de vista de los profesionales de la construcción y la urbanización, parece impresentable que los propietarios sean quienes se convierten en urbanizadores con ventaja sobre ellos, sin necesidad de optar a concursos públicos. Todos sabemos que, proporcionalmente, el suelo está en pocas manos y que hay grandes propietarios, corporaciones, empresas, bancos, etc., que han amasado suelo y manejan este mercado a su antojo. Lo que parece claro, es que se pretende abonar aún más el terreno para que los pelotazos y las plusvalías lleguen a su cenit. En tercer lugar, aquellos (pocos) propietarios que se resistan numantina y/o románticamente a vender su terreno a las urbanizadoras, ya no tendrán nada que hacer (o sea, esos prados o bosquecillos aquí y allá que siguen siendo zonas verdes de verdad porque los propietarios así lo quieren, se acabaron). En cuarto lugar, se terminaron también las zonas donde las posibilidades de urbanizar eran bajas por estar el terreno dividido en muchas pequeñas propiedades a cuyos dueños iba a ser muy difícil poner de acuerdo; ahora el Agente Urbanizador, las Juntas de Compensación, etc., podrán doblegar voluntades y expropiar a la fuerza. Este modelo, aplicado ya en la Comunidad Valenciana, ha sido seriamente criticado desde Bruselas.

6) Ya no hará falta acudir a las artimañas de empadronar muchos vecinos o torpedear un consistorio para darle la vuelta y cambiar a su (extraño) alcalde si éste se obstina en que no quiere que su pueblo se llene de urbanizaciones. Ahora, simplemente, la Comunidad impondrá por la fuerza al municipio díscolo el modelo urbanístico que ésta quiera ¿Cómo? Muy sencillo. Ante alcaldes que discrepen del modelo de crecimiento total impulsado por el gobierno de Esperanza Aguirre, los Agentes Urbanizadores podrán “puentear” tranquilamente a los ayuntamientos y tramitar directamente ante el propio gobierno regional los planes urbanísticos que deseen; por supuesto, tras un plazo mínimo, el silencio administrativo podrá considerarse un semáforo en verde.

7) Se pierde una vez más la oportunidad de regular lo que debería contener un Plan General de Ordenación Urbana. Si se empieza por el lamentable hecho de que, en el contexto de actual desmadre, ningún alcalde parece plantearse la posibilidad de un crecimiento urbanístico próximo a cero, es ridículo protestar por un hecho tan evidentemente absurdo como que los PGOU sean encargados a empresas básicamente constructoras, en lugar de a entidades profesionales expertas en gestión integral del territorio, sociología, demografía, medio ambiente y, por supuesto también, urbanismo. No se recomienda por ninguna parte que cada plan contenga los datos que justifiquen socialmente el modelo de desarrollo urbanístico proyectado. ¿No parece elemental que, ante cualquier propuesta de crecimiento urbano, haya que aportar datos sobre el número actual de viviendas y parcelas vacías, la extensión de suelo urbano todavía sin construir, la pirámide de población, la proyección de crecimiento demográfico, las necesidades escolares y sanitarias, el número de vehículos censados y la superficie que estos ocupan, las predicciones sobre gastos energéticos e hídricos y los posibles problemas de suministro, etc., etc., etc.,? Ni una sola mención a nada de eso. Un municipio debería poder, en aras de mantener la calidad de vida, de proteger el entorno, o de cualquier otro argumento, proponer un modelo de no crecimiento o mínimo crecimiento. Esto no será posible, y que el (rarísimo) alcalde que promueva tal modelo se prepare para ver su municipio directamente invadido por grúas y excavadoras impuestas desde fuera.

Afortunadamente, dentro de la comisión de expertos había gente sensata. El voto particular de D. Javier García-Bellido es un alarde de sentido común, y tras el amargo esfuerzo que supone leer el anteproyecto, representa un bálsamo el toparse con, por ejemplo, argumentos y cifras que desmontan categóricamente la falacia de la escasez de suelo (en la Comunidad hay suelo para ¡¡570.000 viviendas!!, un 40% en suelo ya urbano y el resto en suelo ya urbanizable; por tanto, no habría ninguna necesidad de recalificar más terrenos). Y, sobre todo, reconforta por fin leer una defensa encendida del medio ambiente y el paisaje, exponiendo con lucidez que, lejos de tratar de urbanizar lo que queda cuanto antes, debería hacerse todo lo contrario: protegerlo y administrarlo “como preciadas gotas de agua en el desierto”. Y aporta una observación importante sobre un fenómeno que ya está teniendo lugar y que, sin duda, se recrudecerá en el futuro: el crecimiento urbanístico madrileño ha empezado ya a devorar el territorio de las comunidades autónomas vecinas, algo que sólo puede agravarse más en el futuro.

El desarrollo urbano, según qué circunstancias, es inevitable y necesario; pero tiene un límite, que no debería ser el estrictamente dictado por el espacio disponible. En Madrid, al menos en ciertas zonas, ese límite ya se ha sobrepasado ampliamente. Por ello, este anteproyecto no debe prosperar, y no admite una enmienda aquí y otra allá. Debe ser revocado en su totalidad. Parece mentira cómo un acto impreciso, intangible y aparentemente inocuo como es la publicación de un texto en un boletín tras haber pasado ciertos trámites, se traduce finalmente en la cruda y palpable realidad de una proliferación de construcciones que sepultan árboles, prados, paisajes y formas de vida, que alteran cursos de agua, que expulsan y aniquilan animales y plantas y que, en definitiva, transforman negativa e irreversiblemente lo que día a día ven nuestros ojos, los espacios por los que nos tendremos que seguir moviendo cotidianamente y aquellos otros que sólo contemplamos en la distancia. El daño hecho hasta ahora es ya descomunal; convertir la Comunidad de Madrid dentro de unos años en algo todavía más irreconocible es la voluntad de unos cuantos, y encontrarían en nuestra indiferencia su mejor aliado.