La trastienda de los negocios
Así es... el lado oscuro del urbanismo

Sierra Madrileña 23/06/03

Un alcalde (que lo fue) de un populoso municipio de la falda de la Sierra del Guadarrama no sentía ningún pudor a la hora de reconocer ante los propios que él "con un bolígrafo en la mano podía hacer millonario a quien le diera la gana". Basta con hacer la línea un poquito más a la derecha o un poquito más a la izquierda en el mapa.

Se refería sin duda al precio infinitamente distinto de una tierra si su calificación es de suelo no urbanizable o urbanizable en localidades donde ha desembarcado el boom inmobiliario desde hace un par de décadas. En estas páginas ofrecemos el testimonio de quienes han estado, y en algunos casos están, a pie de pista del mercado urbanístico: promotores, constructores, políticos, comisionistas y técnicos municipales. Ellos nos cuentan, protegiendo su identidad, cómo funciona el lado oscuro del urbanismo.

La especulación urbanística es la principal causa del aumento del precio final de las viviendas. Miguel Ángel ha sido alcalde de un municipio del Noroeste de Madrid durante más de dos legislaturas. Miguel Ángel es un nombre supuesto para quien desea seguir viviendo como hasta ahora: bien. Miguel Ángel reconoce las corruptelas que se mueven detrás de ciertas modificaciones puntuales o ciertos PGOU (Plan General de Ordenación Urbana). “En el segundo de los casos es más difícil porque estamos hablando de planteamientos a largo plazo a la vista del público que han de pasar unos trámites muy rigurosos y donde es muy difícil meter la mano, pero las modificaciones puntuales son cambios de calificación o edificabilidad a la carta que pueden aumentar planteamientos donde cabían 500 viviendas en 2.500. Ahí se disparan los beneficios". Samuel es funcionario de un Ayuntamiento del Nororeste y reconoce la existencia de maletines. “Da igual el PGOU que una modificación puntual, en ambos casos se puede actuar, si tú tienes la información y la compartes, tendrás tu recompensa”.

Un proceso ilegal, un procedimiento legal y un pingüe beneficio

En cualquier caso, el procedimiento siempre está acogido a la legalidad, lo que resulta corrupto es el proceso. De hecho el procedimiento ha de cumplir todos los trámites administrativos, incluída su aprobación por parte de la Comunidad Autónoma. Ese proceso corrupto, lo que se cuece en la trastienda, nace del acuerdo entre un promotor o un constructor con un político con poder de decisión (alcalde y/o concejal de urbanismo) además del técnico municipal oportuno (arquitecto municipal). “Para que te hagas una idea" – comenta Miguel Ángel – “en un municipio de gran desarrollo, un terreno que cuesta alrededor de 3.500 ptas. por metro cuadrado puede pasar a valer 120.000 ptas por metro con un simple cambio de calificación y alcanzar las 500.000 ptas/m2 una vez construido". Aún con los metros que se pierden por el camino, en cesiones de suelo municipal, viales y zonas comunes, y poniendo por caso una parcela de 20.000 m2, estaríamos hablando de unas plusvalías de 1.621.000.000 ptas. “Antiguamente" – continúa Miguel Ángel – “los constructores solían solucionar el tema sobornando al político de turno con unas putas y un reloj, pero hoy en día les dan participación en el negocio". ¿Cuánta participación? Según diferentes testimonios recogidos por este periódico, la mordida suele fluctuar entre un 10 y un 15%. “Pero eso es para repartir entre tres o cuatro" – afirma el ex alcalde – “el alcalde, si está en el tema, el concejal delegado, uno o dos técnicos y, a veces, el intermediario o comisionista". Los propietarios de suelo también han aprendido. Antes aparecía un señor que les ofrecía el doble de lo que costaba ese suelo no urbanizable y en seguida vendían. Ahora ya saben de qué va la historia y, conscientes de que si no venden ese suelo jamás será recalificado, aceptan el trato pero por un precio algo más alto.

¿Quién oferta y quién demanda?

El que fuera alcalde y hoy confidente anónimo afirma que normalmente son los promotores de suelo los que intentan seducir a los políticos e incluso parten de informes que desvelan quién es o no corruptible y dónde se fija, más o menos, su precio. Pero Ferrán, un abogado que habitualmente trabaja este campo, afirma que son los políticos los que directa o indirectamente, a veces de un modo más sutil que otro, lanzan el mensaje al promotor “para que éste sepa a lo que atenerse". “Si no hacen ellos la petición directamente se sirven de abogados, arquitectos y gente que pulula alrededor de la política hasta que se establece una relación de confianza". “En ocasiones" – argumenta Ferrán – “ponen como excusa la financiación del partido para justificar la contraprestación económica y en ocasiones me imagino que es así, pero mucho se queda por el camino". Sobre la financiación de los partidos, el ex alcalde asiente. “Así es, y no sólo a nivel local. De todos es conocido el rumor de que con ciertas licencias de gasolineras de Madrid se financian tres grandes partidos y que llegaron a un acuerdo entre los tres. Las campañas las suelen financiar los constructores y debiera ser como en EE.UU. donde esto se puede hacer abiertamente y a la luz pública, se evitaría mucha piratería". Con lo de piratería se refiere el ex regidor a los intermediarios, comisionistas, cabezas de turco y testaferros que corren por estos lares y que son vitales tanto para la consecución de la trama como para el posterior blanqueo del dinero negro que circula en maletines y en despachos.

El lavado del dinero

¿Cómo se consigue que el enriquecimiento ilícito no se note? Dice Miguel Ángel que notarse se nota siempre porque ves a un señor que llegó al cargo en una situación económica normal tirando a mala y de repente tiene un chalet de 300 millones de pesetas tres o cuatro coches de gran cilindrada, además de otros síntomas claros de economías muy saneadas. “Lo que ocurre es que existen sistemas para que todo sea aparentemente legal, desde casas que se compran mediante letras que realmente no se pagan, o a través de créditos hipotecarios que se van pagando poco a poco con ese dinero negro, y para los más espabilados instrumentando una red de empresas que emiten facturas falsas por informes y trabajos que nunca se realizan pero que siempre se cobran, y a unos precios realmente respetables". Los testaferros juegan aquí un papel fundamental pues son ellos los que van poniendo a su nombre lo que los hombres públicos no pueden. Ferrán, el abogado calcula que en municipios de un desarrollo urbanístico moderado, la comisión por una promoción de 200 viviendas puede rondar los 20 millones de pesetas. “Nadie nunca va a reconocer nada de lo que ocurre a cara destapada porque perjudicarían su negocio, ni los promotores ni los políticos corruptos”. La cuestión de zonas también es importante, según cuentan ambos, por separado. Cada promotor tiene su territorio que defiende de la misma forma que cuida mucho sus intenciones de adentrarse en uno nuevo, midiendo muy bien sus fuerzas y sus contactos.

“Corruptelas menores” Ferrán apunta otro método de soborno, el de la concesión de licencias de obras. “Es muy habitual que un constructor modesto que cuenta con un terreno y pretende edificar se encuentre con muchas dificultades a la hora de conseguir la licencia oportuna. Uno se cansa de hacer visitas a ciertos servicios técnicos municipales y en cada viaje surge una nueva pega hasta que alguien del entorno de quienes tienen el poder de decisión les recomienda un despacho profesional para que les lleven el proyecto. Aunque uno ya tenga hecho ese proyecto no tiene más remedio que pasar por el aro porque con una obra parada se pierde mucho dinero cada día. Al final la sugerencia surte efecto. La firma de ciertos abogados en ciertos ayuntamientos obra el milagroso efecto de abrir todas las puertas. Detrás del despacho recomendado, obviamente se encuentra el técnico municipal en cuestión". “Eso es verdad" – corrobora el ex alcalde – “me consta que durante mi mandato mis técnicos lo hacían pero preferí no meterme nunca ahí. Eso es el chocolate del loro, el dinero está en las recalificaciones". Al fin y al cabo el que planea qué suelo va a ser urbanizable y cuál no, tiene la llave de la fortuna, siempre que comparta esa información con el empresario conveniente para que éste sepa dónde comprar y con quién repartir".

PGOU, la Biblia del urbanismo

Un Plan General de Ordenación Urbana es el documento por el cual se define en todo el término municipal qué suelo es urbanizable, cuál no y qué se destina a servicios públicos. Según la ley del suelo su revisión se hará cuando las circunstancias socio económicas del municipio lo requieran. Su vigencia suele ser de ocho años revisable a la mitad del período. Su proceso legal contiene cinco fases principales: - Avance - Aprobación inicial - Información al público - Aprobación en pleno - Aprobación definitiva de la Comunidad Autónoma.

Como modificación puntual se entiende hoy en día aquella que acomete cambios de notable calado que debieran ser elevados a la categoría de “revisión del plan”. La modificación puntual no requiere el trámite de avance y la ley es suficientemente ancha como para que por sus resquicios se cuelen auténticas revisiones en forma de modificación puntual.